【横浜傾斜マンション問題】不動産取引のプロが語る本質とは

横浜不動産取引

【街の不動産屋さんに聞いてみた】傾斜マンションの背景と、実際の不動産売買の際の取引について

神奈川県横浜市の「欠陥マンション偽装事件」について、実際に周辺エリアで不動産取引を日常的に行っている不動産業者の意見を聞いてみました。ご寄稿いただきましたのは、元住吉「ステップハウス」の小野瀬社長です。

横浜市都筑区 ららぽーと横浜に隣接している分譲マンション「パークシティLaLa横浜で起きた 杭工事に関してのデータ偽装・施工不良の問題、街場の売買仲介業者として感想を。

JR横浜線 鴨居駅北側は、かつて、松下電器やNECなど大企業の大きな工場や下請けの町工場が多く建っていました。昔から田等の低湿地帯で1970年代初め頃に用途地域は準工業地域に指定されるなどで、おしゃれな街とは程遠い街並みでした。

そんな鴨居駅北側が、2007年に三井不動産のショッピングモール「ららぽーと横浜」と、そこに隣接する大型マンション「パークシティ LaLa 横浜」 の複合施設が完成オープンし、街の雰囲気は一変しました。

人気のショッピングモールに隣接するおしゃれなマンション、売主:三井不動産 施行:三井住友建設であれば、誰でもが安心・安全と思ったはずです。

新築時の販売価格も相場より高めで、その後の中古での販売・成約価格共、近隣のマンションに比べ高く、ららぽーと横浜隣接は絶大な付加価値となり、資産価値の面でも大きなプラスになっていました。

建築より8年がたつ今でも人気の中古マンションです。
このマンションの中古物件の売買仲介の立場で今回の問題を見つける事は出来るのか?と考えましたが、仲介業者の調査範囲で 確認出来るものとしては「行政にある建築確認等の概要書」「設計・建築の性能評価書」「売主が保有している購入時の資料」「管理会社で保管している設計図書」などがありますが、 それらを見たとしてもほぼ100%見つける事は不可能だと思います。

 

【中古マンションをこれから買われる方へのアドバイス】

最近は中古マンションの売買取引にあたって、マンション管理会社への調査依頼でも、簡単なヒアリングすら受け付けてもらえず、管理組合の総会議事録なども情報開示してくれない会社も増えています。
総会議事録や議題など中古マンションを替われる方は売主への細かなヒアリングや「念押し」が重要になってくる様に思います。

当社では、日頃の査定や案内時には、非常階段や廊下・1階から外に出る段差など、クラック(裂け目・ひび割れ)や補修跡など が無いか?気を付けて見る様にしています。
当該マンションの売買事例(レインズ)では、平成27年8月成約の事例が出ていますが、 組合で議題や問題など無かったのか?売主は知り得なかったのか?と 他所様の仲介だけに気になりました。

売主の三井不動産レジが早々に全棟建替えを明言していましたが、区分所有法や民法上の抵当権など を考えると、実に不誠実で責任逃れだけを考えた言葉に感じました。3棟705世帯の建替え合意をどのようにして得るのか?これだけでも途方もない時間が掛かりそうです。 明言した社長以下役員の任期や、今後販売予定している新規物件の事ばかりが気になって、「悪者」(旭化成建材)に全責任を押し付けて終わりにしたいのでしょう。
関係した三井不動産・三井住友建設・日立・旭化成の大企業にとっては、建替えでも買取りでも経営が揺らぐ事も無いでしょうから、困るのは購入者(所有者)だけになります。「大企業だから安心!だって何かあったら建替えか買取りしますよ!」って乱暴すぎて・・・・。 仲介業者として「このマンションは仲介出来ません」と言わなければいけない物件、今後出て来るのかもしれません。※既に弊社の業務エリアには数件(大手デベ)あります。

 

(有)ステップハウス 代表取締役 小野瀬健一
BLOG:http://stephouse.jugem.jp/
WEB:http://www.step-h.net/
不動産暦二十数年の不動産のエキスパート。不動産取引件数は数百に及ぶ。元住吉を中心とした不動産会社「ステップハウス」を創業。創業以来十数年にわたり人気のエリアの元住吉を中心に顧客・同業者の根強い支持を持っている。

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