Buyer's Agency制度の実態とは！

不動産・住宅ジャーナル／2000年11月15日号

　11月20日に、米国では住宅買主の90％以上が利用しているBuyer's Agency（Law）制度について、実態を解明するセミナーを開催させて頂いた。
　以下は、セミナーの開催に当たって、当社からカリフォルニア州の日本人Agent（コンサルタントの山岡幸雄氏／本誌に『アメリカ報告』を連載中）に照会させて頂いた回答（見解と対応）の概要である。

【基本的な認識】
　＜１＞Buyer's Agency Lawの下でも、Buyer's AgenｔはあくまでもSeller's Agenｔのサブ・エージェントとなる。
　＜２＞バイヤー・エージェントの場合は、普通"オープン"と呼ばれるNon-Exclusive authorization and Right to Sell と同じ感じの契約となる。

　【Buyer's Agenｔの営業活動】
　＜１＞バイヤーのエージェントは、空家の場合でもその家に人が住んでいる場合でも、エージェントが責任を持ってバイヤーを連れて案内する事となる。
　＜２＞バイヤーのエージェントには通常買いたい人から連絡、主に人の紹介などで連絡があり、その人に代わって、ＭＬＳやコンピュータで見てバイヤーの希望条件、（家の種類＝一戸建て、コンド、タウンハウス、アパートなど、場所、金額、ベッド数、学校区）などから数件の物件を探しだす。
　＜３＞そうして探しだした物件については、バイヤーを現地連れて行く事もあれば、最初にバイヤーにその場所を知らせて外から下見をして頂くことになる（家の中には勝手には入れません）。その結果、環境条件からあの家とこの家とかを、中まで見たいと言った場合は、ロックボックス（これはエージェントが持っていて、ロックボックスが付いていれば、その鍵を使って中に入る事ができる）の鍵を使って家の中を見て回る事になる。

　＜４＞このロックボックスでは、何月・何日・何時・何分に、どこのエージェントがオープンしたかが記録に残るようになっている。そして、バイヤーのエージェントが買主を連れて行って、中に入った場合は、通常自分の名刺を訪問したと言う証拠に残しておくのが普通である。
　＜５＞オーナーなり、セラーのエージェントは後ほど、この名刺を頼りにバヤーのエージェントの方に電話をしてきて、どうだったかを聞く。

バイヤーエージェントの手数料については、次のように回答がよせれた。
　【Buyer's Agenｔの手数料】
　＜１＞バイヤーエージェントは、あくまでもセラーエージェントのサブ・エージェントとなるのが普通である。
　＜２＞そして、家の売買が終了した時点でセラーから通常６％のコミッションを、バイヤー・エージェントと50%対50%で分ける事になる。
　＜３＞これは、MLSにはっきりと表示されている。

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