宅建業法改正は、どこまで踏み込まれるのか

不動産・住宅ジャーナル／2004年２月15日号

　国土交通省は１月28日に、「媒介業務の円滑化に関する研究会」（座長＝弁護士・岡本正治氏）を発足させた。今回の研究会は、昨年4月18日に報告された「不動産流通業務のあり方研究会／取りまとめ」のうち、さらに具体的な検討が必要な事項について議論するもの。標準媒介契約約款や宅建業法ガイドラインの改正も視野に入れ、毎月１回程度会合を開き、5月をメドに最終報告を取りまとめる予定である。
　詳細は、本誌4～5ページの記事でご覧頂くことにして、ここでは昨年4月の「不動産流通業務のあり方研究会／とりまとめ」について、概要を再確認しておくことにしたい。昨年４月の"あり方研究会"（座長：岡本正治弁護士）は、情報化の急速な進展やユーザー意識の高まりに対応した不動産流通業務のあり方を1年間かけて検討してきた。

　同報告書には、数々の改革テーマが盛り込まれ、具体的には以下の諸点を指摘・提言している。
　（1）消費者の理解と判断を助ける情報提供を／重要事項説明に先立つ情報提供／依頼者である消費者が、「不動産取引において何をすべきか」「そのうち媒介契約で委託できるのはどの部分か」を理解できるように／媒介契約に先立ち消費者に書面を交付。（2）報酬額のあり方／依頼者と協議して決める事項であることを説明すべきである／固定したものであると誤解している消費者も多い。

　（3）標準媒介契約約款／適切に見直されるべきである／どの部分が媒介契約によりカバーされ、どの部分については必要に応じて別の契約を締結しなければならないのか。（4）十分な人数の取引主任者の確保を提言／取引主任者の増加を検討すべき時期に／現場での説明を。
　前回の報告書では、不動産流通業務のあり方が総合的に検証され、媒介契約のあり方と報酬の額（ここでは、この問題については触れない）については、次のように指摘されている。

　不動産流通業者は、どのような立場で媒介業務を行うのか
　「不動産流通業者が行う媒介業務の範囲を明確化するためには、現在の標準媒介契約約款に記載されている事項に加え、媒介業務の態様や媒介業務によって不動産流通業者が責任を持つ範囲をより明確に記載する必要がある。
　まず、不動産流通業者は、売主又は買主のいずれか一方もしくは双方から媒介業務の委託を受けるが、バイヤーズエージェントのような新たな媒介形態が出現していることを踏まえれば、売主又は買主のいずれか一方のみから委託され、専らその者のために業務を行うことを前提とした契約とするか、もしくは売主及び買主の双方から同時に委託を受け、双方に対して中立公正な立場で業務を行うという前提で契約をするかを明らかにすべきである。これにより、消費者にとって不動産流通業者がどのような立場で媒介業務を行うのかが明らかになる。

　また、媒介業務として行う業務の内容を媒介契約書により一層具体的に記載し、責任範囲を明確にすべきである。この媒介契約の具体化と不動産取引に係る基本的情報の提供とが相まって、消費者は全体の業務のうち、どの部分が媒介契約によりカバーされ、どの部分については必要に応じて別の契約を締結しなければならないかを把握することが可能になる。以上の考え方を踏まえ、標準媒介契約約款は適切に見直されるべきである」。（「不動産流通業務のあり方研究会」報告書による）
　予定されている今回の宅建業法改正は、どこまで踏み込まれるのであろうか。

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