【不動産ダイジェスト】

はとバスに乗る外国人投資家！

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REAL　ESTATE　TOMORROW／98年４月15日号

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　外国資本によるわが国への不動産投資の実像が、ここにきてどうにか目に見えるようになってきた。
　１つは、身近な例として、モルガン・スタンレー社が、大京の完成在庫マンション５０棟・1,200戸（簿価約 350億円）を買上げたことである。そして、その資金がモルガン・スタンレー社の親会社であるＪＰモルガンから「ノンリコース融資」（不動産投資が失敗しても借り手の債務が担保価値の範囲に限定されるもの）で実施されている事も明らかになった。
　ここで、モルガン・スタンレー社の投資の考え方を、一部推測を交えてまとめてみると、マンション購入の当初利回りは 6.5％前後で、この物件に金利 4.5％前後の 80％ローンがつけば、エクイティ・リターンは 14.5％前後となり、不動産価格が底を打ってこれにインフレ率が加われば、投資利回りはさらに高まるだろう−−という事になる。
　外国資本がわが国の不動産に投資してくるタイプは、こうしたファイナンシャルインベスターによるものが１つのタイプであり、「高収益を狙って、３〜５年で資金を回収、リターンは 15〜20％を見込む」というものが多いようだ。
　第２のタイプは、例えば「海外の中央銀行を含む長期の円債務を持つ人」や、東南アジア諸国からの投資に見られるような「資産の分散投資の１つとして安全性の高い"日本"を買う人」などである。
　リターンは市場レートの５〜10％を見込んでいるが、物件は長期投資に耐える質の高いものが選択の基礎となる。
　しかし、「長期投資に耐える質の高い物件」はなかなか見つからないようだ。
　"不動産投資の実像がどうにか目に見えるようになってきた"と冒頭に書いたが、これが文字通り目に見える型としては、"質の高い物件"を探して歩く外国人投資家によるはとバス・ツアーがいま盛りなのだそうだ。
　そして、"質の高い物件"の代わりに、外国資本が競売物件の購入に向う動きも顕著になってきている。
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