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注目されるアメリカのBuyer's Agency Law

買主代理仲介とはなにか

米国では買主代理仲介が40％を突破
～日本でも「バイヤーズエージェント」導入の検討が始まる～

■	全米リアルターズ協会（NAR）の買主代理仲介「Real Estate Agency （Law）」に対する見解
■	図解／買主代理仲介= Buyer's Agencyの仕組み
■	米国で火を噴くＥＢＡ＝買主専任契約（ちょっと古い入門サイト）

FDJ社／Buyer's Agency REVIEW(1)

全米リアルターズ協会（NAR）の買主代理仲介
「Real Estate Agency（Law）」に対する見解

米国では買主代理仲介が40％を突破！

●不動産仲介業法とNARの関係について／FAQ（しばしば照会される質問）

質問【１】

ＮＡＲが各州に対し、「不動産仲介業法」に盛り込むべき主要な事項として推薦するものは、どのようなものか？

（1）

主要な事項としては、仲介業務（ブローカー業務）関係のタイプ別に、要求される義務について明確な定義を行うことおよび双方代理関係の開示に係るガイダンスが含まれる。

（2）

こうした骨組みの下で、会社内部の取引について、仲介業者（ブローカー）は、いわゆる「双方代理関係」を設定することを回避しつつ、独立した免許保有者を売り手側の代理人として選定し、他方、別の免許保有者を買い手側の代理人として任命することが出来るようになる。

（3）

法律に盛り込むことが好ましい事項には、この他に次のようなものがある。

●	代理関係の開示を義務付けるとともに、文書による開示を効果がありかつ時宜に適ったものとするような内容の規則
●	代理関係の解約方法
●	顧客関係が終了した時点における免許保有者の義務の内容
●	免許保有者の行為に係る顧客の代位責任の廃止、また一定の修正
●	不動産の状態に係る免許保有者の開示義務の内容
●	いったん成文法が制定された場合には、仲介業務関係に係る慣習的法（コモンロー）が適用されない旨の内容

質問【２】

買い手側の仲介業務とは何か?

（1）	買い手側の仲介業務とは、不動産取引において報酬と引き換えに買い手側を代理する代理人が関与するものを意味する。
（2）	米国の住宅の不動産業界においては、従来から慣習的に多くの場合免許保有者は、売り手を代理するものと考えられてきた。しかし、免許所有者が買い手側の利害を代表することを禁ずる内容の法律的または倫理的な観点からの障害は、存在していない。
（3）	売り手側の代理人が、買い手側が追求する価格および売却条件を達成するために雇われるのとまったく同様に、買い手側の代理人は、買い手側が出来る限り好ましい価格および購入条件を達成するために雇われるものである。
（4）	なお、買い手は、その代理人と後者が提供するサービスの報酬について交渉することが必要になる。

質問【３】

買い手側の代理人がその顧客のためにする活動の典型的なものは何か？

（1）	買い手側の代理人は、手付金の額を抑制すること、売り手側が取引完了のための費用を全て負担すること、その他買い手側にとって最も有利な契約条件を達成するために交渉することになる。
（2）	買い手側の仲介業務には、提案された契約内容を検討するために弁護士を、また、対象不動産物件を検査するために構造検査官を確保することが含まれるものである。
（3）	通常の場合、買い手側の仲介業者が提供するサービスの種類は、売り手側の仲介業者が提供するものとは異なるものではない。

質問【４】

買い手側の仲介業務は、どの程度普及しているのか？

（1）	これまで、買い手側を代理する仲介業者は、商業用、産業用または更地取引の分野でより頻繁に利用されていた。
（2）	しかし、住宅取引の分野においても、買い手側の仲介業務の重要性が増しており、1995年のNARの調査によると、住宅購入者全体の41％が買い手側の仲介業者を利用していることが判る。

＊以上のFAQ（しばしば照会される質問）は、＜FDJ社／REVIEW＞として（株）不動産データ＆ジャーナル社が訳出したものです。

ブックレット＜14＞
『日米で同時進行／不動産流通のWeb革命を読む』

FDJ社／Buyer's Agency REVIEW(2)

図解／買主代理仲介= Buyer's Agencyの仕組み

契約形態

そ　　の　　概　　要

買い主側代理人
（Buyer's Agent）

（１）	買い主が、できるだけ有利な条件で購入できるよう努力する。
（２）	買い主にとって不利な情報（予算限度額など）を売り主側に開示してはならない。
（３）	買い主側代理人の手数料は、売り主側から受け取るか、買い主側から受け取るか、契約時に買い主が選択・決定する。

売り主側代理人
（Seller's Agent）

（１）	売り主が、できるだけ有利な条件で売却できるよう努力する。
（２）	売り主にとって不利な情報（安くても売り急いでいるなど）を買い主側に開示してはならない。
（３）	売り主側代理人の手数料は、売り主から受け取る。

二重代理人
（Dual Agent）

（１）	買い主側代理人契約の後、たまたま自分の専任契約物件または同一社内のセールスマンの専任物件を顧客に提示・商談する場合には、その旨を明らかにしなければならない。
（２）	売り主側代理人契約の後、たまたま自分の顧客または同一社内のセールスマンの顧客がその物件の商談を希望する場合には、その旨を明らかにしなければならない。

ブックレット＜14＞
『日米で同時進行／不動産流通のWeb革命を読む』

◆ 米国・不動産ネット／ドットCOM企業の戦略大研究 ◆

◆ 米国型に学ぶ流通業の新しい収益モデルとは何か

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