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米国・不動産ネット／ドットCOM企業の戦略大研究

ブックレット＜14＞
『日米で同時進行／不動産流通のWeb革命を読む』

緊急セミナー／『【米国を席巻するCRM業態革命】を半日で学ぶ！』

2002年1月にMLSデータをすべての利用希望者に開放！

全米リアルターズ協会（NAR）の
インターネット開示政策（IDP）とは何か

■	Austin協会とeRealtyの法廷闘争／事実経過と争点訴訟事実経過と争点をまとめて見ることにしよう！公聴会とその後の結果は、どうなったのでしょうか

■NAR's Internet Display Policy（IDP）Statement
全米リアルターズ協会（NAR）のインターネット開示政策（IDP）の声明文

■2000年3月13日
Austinリアルターズ協会／eRealty.comを連邦政府裁判所に提訴
eRealty.com／これに関して、すぐさま法廷に一時緊急差止命令をAustinリアルターズ協会に対して下すよう反訴

■2000年3月21日
オンライン・ブローカーのeRealty.com／MLSに関する法的訴訟問題で勝訴！
Austinリアルターズ協会の法廷裁定に対する声明文の要旨
◎旧秩序が崩壊する姿を目の辺りにみる／記者による法廷の目撃証言
◎連邦判事ははっきりと言った／「Austinの協会はeRealty.comを追い出そうとした」

■2000年5月22日
NAR（全米リアルターズ協会）がMLSデータのインターネット公開政策（IDP）を採択
NARのインターネット開示政策（IDP）声明文（要旨）

■2000年8月16日
Austinリアルターズ協会／NARの新しいMLSデータのインターネット公開政策（IDP）を採択

■2000年9月14日
MLSの使用を認める政策変更で民事訴訟が”仮終結”

■2000年9月14日
eRealtyは問題解明のためにさらに闘う！

　アメリカでは、社会・経済・産業がインターネットをベースにして展開されるようになって旧秩序と新しく台頭したビジネスモデルとの間で、激しいバトルが起きている。不動産業も、決してその例外ではない。
　そこで引き起こされたのが、インターネットOnline Agentの代表格であるeRealty.comと全米リアルターズ協会（NAR）傘下のAustinリアルターズ協会（会員4,300人）との間で発生したMLSデータの使用権をめぐる訴訟問題である。

　そうした渦中で、全米リアルターズ協会（NAR）の理事会は2000年5月22日、遂にNAR's Internet Display Policy（IDP）＝インターネット開示政策を承認し、IDP声名文を発表した。
　これは、アメリカで続々登場しているインターネットのWebサイトを活用したe-Broker あるいはOnline Agentと呼ばれる新しいビジネスモデルのあらゆる会社にも、MLSの集積データを2002年1月から、公開・使用できるようにしたもの。

ここに報告する＜FDJ社／REVIEW＞は、いずれも2000年に起きた事だが、わが国ではまだ知られていない”驚愕的な出来事”である。
　しかし、わが国にもやってくるであろうインターネット時代の不動産業展開にとって、示唆に富む流れである。
　Austinリアルターズ協会とeRealtyの法廷闘争を、古くて新しいニュースとしてREVIEWしておく事にしよう。

Austin協会とeRealtyの法廷闘争／事実経過と争点

　NAR（全米リアルターズ協会）傘下のAustinリアルターズ協会（ABoR ＝Austin Board of Realtors、会員4,300人）とその子会社であるオースティン・セントラル・テキサス不動産情報サービス（Austin／Central Texas Realty Information Service＝ACTRIS）は2000年3月13日、連邦政府裁判所（federal court）に対してeRealty.comを相手取って訴訟を起こし、その中でインターネット・ブローカー（Internet broker＝eRealty.com）がACTRISの持つMLSのデータ著作権（ABoR's copyright of its multiple listing service data）を侵害し、ひいては商標登録法（trademark law）に抵触したとして提訴した。

　この訴訟の論点は、不当競争（unfair competition）と、著作権（issues of copyright）侵害の問題、さらに誤った宣伝広告（false advertising）の３つとなる。

事実経過と争点をまとめて見ることにしよう！

1999年11月から始まった最初の3ヵ月間
eRealtyはe-Brokerとしてどのような事をやっているか、Austinリアルターズ協会に説明／eRealty では、1999年12月にオースティンに来た時、Austinリアルターズ協会は、「リスティングの使用方法で同意していた」と陳述

●eRealty／サイトへの登録者だけに限定したパスワードによるMLSへのアクセスを含め完全なコンセプトとともに計画案を協会に提示し、それに関して「協会として何か問題があれば知らせて欲しい」と説明した。
●Austinリアルターズ協会／（eRealtyが言うには）その結果、「オースティンのリアルター協会にようこそ」とい返事だった。

2000年1月
eRealty／全米4番目のインターネット市場であるAustinでオンライン不動産サービスを開始

●eRealty.comでは2000年の初めにヒューストンで営業を開始して以来、すでに1,700名以上の登録数を数え、数多くのバイヤーとセラーを代表する事で多くのクロージングまで持ち込んでいる。
●オースティン地区だけですでに2,700人の登録ユーザーを抱えている。テキサス州全体では、9,700人以上の登録ユーザーを持っている。（数字はいずれも2000年3月現在）
●マサチューセッツ州のWalthamに本拠地を構えるキャピタリストPolaris Venture PartnersとTL Venturesは、ともにeRealty.comに対してそれぞれ500万ドル（計1,000万ドル）の資金を2000年2月、第二次投資として提供している。
eRealty.comは、「この資金を使って全国展開を図る」と述べている。

2000年１月27日
Austinリアルターズ協会／MLS規則を変更

●eRealty／「我々はその時点ではすでに何千という登録したユーザーがおり、リスティングを彼らに見せていた。彼ら（協会）は新しい規制を加えてきたが、それは理解し難いものだ」と主張。
●Austinリアルターズ協会／eRealtyは、ACTRISに加入した時に同意したMLSの規定に準拠しようとしなかった。
「我々は4,300人以上のメンバーを抱えており、その中の一人が自分で決めた規則で行動する事は公平ではない。さらに、我々は1人のメンバーによる勝手な行動の結果、協会がそのサイトを承認したかのような印象を一般に与え混乱を起こす事を見逃す訳には行かない」と説明している。

2000年2月11日
Austinリアルターズ協会／eRealty.comに新しい規則の通達

●Austinリアルターズ協会／協会からの通達文には、（eRealtyが言うには）次のような非難する文章が書かれている。
「当該協会への参加者、あるいは加盟ライセンスを所有している者のすべては、何人といえどもMLSが編集した一部を含め、如何なる部分もAustinリアルターズ協会により承認されたもの以外は、いかなるWebサイト上にても使用、展示、配布、あるいは再生する事をしてはならない」。
●eRealty／協会は、eRealtyのビジネス・モデルについてOKと決定しておきながら、1月27日（2000年）になってその規則を変更した。
「誠実なバイヤーが当社とエージェンシー契約を交わす時、当社ではパスワードを与える事で当社のイントラネットに入る事ができる。その時点では、当社はその人の持つ支払い能力とか、協会の規制、条件などに従ってその人にその地区における限られたリスティングを見せるようにしていた。
しかし、2月11日（2000年）になって新しい規則の通達があった」と主張している。

2000年3月13日
Austinリアルターズ協会／eRealty.comを連邦政府裁判所に提訴
eRealty.com／これに関して、すぐさま法廷に一時緊急差止命令をAustinリアルターズ協会に対して下すよう反訴

●Austinリアルターズ協会／提訴する事に踏み切ったのは、「会員の懸念と、さらに継続　してのeRealtyの弁護士との度重なる討議の結果だ」と述べている。
その問題点として、eRealtyの宣伝広告では、「そこへのビジターがオースティン地区のすべてのMLSを検索する事ができ、そのデータを使用する事はMLSの規則上許されているものである」とされている。これに対するリアルター協会とMLS側の主張は、一般市民に、「リアルター協会に所属するMLSメンバーよりもさらに何らかの不当な恩恵をeRealtyに与えており、何らかの形でeRealtyを是認したという間違った印象を与える」というもの。
●eRealty／「我社がオースティンの協会に加盟した時点では、リスティングを公表する事がMLSの規則に違反する事にはなっていなかった」と説明。
「そして、当社ではMLSのデータを一般には公開していない。当社では、当社自身のリスティングを公開しているだけである」と述べている。

2000年3月21日
連邦政府裁判所／法廷で公聴会を開催予定

オースティンの法廷は、公聴会を前に次のように声明を発表している。
●連邦政府裁判所／「両者から提出された陳述ものための内容文を分析した結果、eRealtyから今回提出されたeRealtyによる一方的緊急差止命令を採択する事自体が、Austinリアルターズ協会そのものに甚大なる被害を及ぼす結果にはならないであろう事とともにeRealtyは、一方的緊急差止命令の認可を受ける事による何らかのメリットを見出す可能性がある」。

公聴会とその後の結果は、どうなったのでしょうか。

2000年3月21日
オンライン・ブローカーのeRealty.com／MLSに関する法的訴訟問題で勝訴！
「Austinリアルターズ協会は、MLS情報をオンライン仲介会社にも提供しなければならない」

Austinリアルターズ協会（ABoR）がeRealty.comによるAustinリアルターズ協会のMLSデータ使用禁止を求めたのに対し、法廷はeRealty.comによるAustinリアルターズ協会のMLSデータ使用を認め、両者間で調停するように求めた。

●Austinリアルターズ協会／Austinリアルターズ協会のDiane Kennedyプレジデントは、予め用意した声明を読み上げ、その中で「James Nowlin連邦判事は、eRealty.comが提出した緊急一時差止め訴訟を、両者の弁論を審理後、暫定裁定を下す事でeRealty.comが、Austinリアルターズ協会が所有するMLS情報に引続きアクセスする事を一時的に許した」と述べている。
●そして、「我々はこの裁定に同意するものではなく、我々はそれを審理手続上の手順として捉えている。その中で、James Nowlin連邦判事はいくつかの非常に込み入った法的問題を提起する事となった。従って、同判事が現状を維持する事で法廷としてこれ等の非常に込み入った問題の審理を行い裁定を下す事は非常にケアフルな事であり、思慮分別のある事である。
●当協会としては、この問題をさらに継続審理する事で裁判所の法律にもとづき当協会の権利を保護する用意がある。最終的には、我々が勝訴する事を固く信じるものである」と読み上げた

Austinリアルターズ協会の法廷裁定に対する声明文の要旨

「Austinリアルターズ協会としては、eRealty.comが、当協会が管理する情報に規則違反し、連邦政府の著作権法にこれまで引き続き抵触する事と当協会の規則に違反してきた、という立場に変わりはない。
当協会は、MLSの情報を収集し、それを管理する事でその情報の所有権を有する。eRealty.comは当協会の規則を破り、さらに当協会の情報をWebサイト上に公開する事は法律違反である。
今回の当協会による提訴は、当協会の知的所有権の保護にある。Nowlin連邦判事の要求により、当協会はeRealty.comとこの問題を解決する様努力するが、しかし、その話し合いの中で、このデータの所有権を巡って当協会は全く譲歩する意向のない事をはっきりと伝えておく」。

●eRealty.com／今回の勝訴に関して、eRealty.comの最高責任者Russell Capper氏は、次のように述べている。
「今回の勝利は、オースティンにおける不動産ユーザーとビジネス業界一般における大きな勝利である。
今回の判事の裁定は、当社がこれまで主張してきたエレクトロニクス・不動産サービスが、消費者のe-コマースを通してお金と時間の節約に繋がる事に鑑み、公共の求める利益とそのサービスを行う当社の目的が認められたものである」。

●eRealty.comは、フル・サービス（full-service）でのオンラインによる住宅不動産物件のブローカー・ビジネス（online residential real estate brokerage）を行っている。
そして、インターネットの特徴を生かしてユーザーの個人仕立て（personal touch）のサービスを専門知識を持ったリアルター（professional on-staff RealtorsR）が手助けする事で、効率的に素早く、安くて簡単に取引できる手助けを行っている。
eRealty.comではすでに9,700人もの登録者数（registered users）を数え、クロージングまでのプロセス（closing process）における売買の手助けを行っている。

●Austinリアルターズ協会のMLS利用規制に対する会員の感想／これに関して、以前にAustinリアルターズ協会のプレジデントを務め、現在は彼女も新しく設立した会社が会員として同協会に加入しているHaggerty女史は、「当社のビジネスが、（仲介業を）もっとも効率効果的に行う事で競争的な優先性を保つ事が反対の理由だと思われる。
当社のビジネス・モデルでは、家の売買を安くて行う事が出来る。これがe-コマースの本質であり、それによる経済性を消費者に還元する事が出来る」と述べている。

◎旧秩序が崩壊する姿を目の辺りにみる／記者による法廷の目撃証言

●目撃証言／オースティン・ダラス地区でWebサイトによる地域・経済ニュースを提供しているdbusiness.comのレポーターは、目撃証言としてその時の状況を「Austinリアルターズ協会が崩壊する姿を目の辺りに目撃した」と証言している。

●彼の報告によると、Patrick KeelAustinリアルターズ協会の顧問弁護士は、「判事がなぜ、同協会のメンバーでインターネット・ブローカーを他のメンバーと異なった取り扱いをしなければならないのか、その理由を問いただした時、ほとんど気を失う状態であった」と述べている。

●同時に同判事が、同弁護士に対して、「eRealtyが競争面で有利性を保ったためにAustinリアルターズ協会そのものが、組織としての規則の変更を余儀なくされたかどうかを問いただした。これに対してKeel顧問弁護士は答える事が出来なかったばかりか、同僚の主任弁護士のところへ近づき法廷に対して一時臨時休憩を要請。のちほど、Nowlin連邦判事は、彼の判決を言い渡した。

連邦判事ははっきりと言った／「Austinの協会はeRealty.comを追い出そうとした」

●連邦判事／Nowlin連邦判事ははっきりと、次のように言った。
「Austinリアルターズ協会はインターネットによる競争で、協会の家を売るためのマスター・リスト、つまり、MLSにアクセスする事を拒否する事でeRealty.comを追い出そうとした」。

●Patrick KeelAustinリアルターズ協会顧問弁護士はdbusiness.comの取材に対して、「判事は、当協会は協会として独自の規則を作る権利に関しては同意した」と説明している。

●Nowlin連邦判事は「（同協会の）規則は、妥当で正当なものである。しかし、競争相手として追い出す事が本来の目的ではない。今回のケースは、技術に対する恐れから発生したもの」とコメントしている。

NARのインターネット開示政策（IDP）声明文（要旨）
NAR's Internet Display Policy（IDP） Statement

2000年5月12日
原告と被告の話し合いが不調の場合に再開を予定／非開催

もし原告と被告の両者が話し合いで合意を得られない場合は、2000年5月12日に再び法廷において再開する事を予定。しかし、何故か実現しなかった。

2000年5月22日
NAR（全米リアルターズ協会）がMLSデータのインターネット公開政策（IDP）を採択
すべてのメンバーによるWebサイト上での掲示が可能に

（１）全米リアルターズ協会（NAR）の理事会は2000年5月22日、NAR's Internet Display Policy（IDP）＝MLSデータのインターネット開示政策を承認し、声名文を発表した。
（２）NARが公式にインターネットディスプレイ政策（Internet Display Policy ＝IDP）を採択した事から、Austinリアルターズ協会のような地方の支部もそれに準拠して政策改訂を行う事となり、その結果、すべてのメンバーはそれ等のメンバーが持つWebサイト上にてリスティングを公開出来る事となった。

2000年8月16日
Austinリアルターズ協会／NARの新しいMLSデータのインターネット公開政策（IDP）を採択

（１）Austinリアルターズ協会とオースティン中央テキサス不動産情報サービス（ACTRIS）は、NARの新しいインターネット開示政策（ NAR's new Internet Display Policy＝IDP）を投票する事で直ちに採択する事を決議した。
（２）その時点で、Austinリアルターズ協会はJames Nowlin連邦判事に対して緊急差止め命令の解除を申立てると同時に、協会顧問弁護士は当該法廷に対し、すべての訴訟上の請求り下げ請求を行うとともに、さらにeRealtyから提出されていた反対訴訟の取下げ請求も行った。

●Austinリアルターズ協会／Diane Kennedyプレジデントは、「これにより、リアルターが物件売買における機能強化を計る事で、MLSがこれまでより上の革新的な段階に移行する事となった。
インターネット開示政策（IDP）は、MLSの参画者をして彼等自身のインターネットWebサイト上で、その他の各々のリスティングを開示する必要なツールが出来上がった事である」と述べている。
●Austinリアルターズ協会のプレジデントであるFoster 氏は、「（NARがそう決めた時）我々の懸念は自ずから、もはや問題にすべき事ではなくなった。
というのは、eRealtyもその他すべてのAustinリアルターズ協会のメンバーも、その情報を各自のWebサイト上に開示できる事となった事から、それまでの民事訴訟の争点が自然消滅した。全国レベルでの政策変更は、我々のすべての論争点を取り去ってしまった」と説明している。
●Foster氏は、さらに「当協会は、この情報使用に関する政策を我々が変更する事で、すべての我々のメンバーが彼等のWebサイト上に提示する事が出来るようにした。
当協会は、今回の事件に関わるすべての訴訟を取り下げ、この件に関しては棄却あるいは和解になるものと信じている」とコメントしている。

2000年9月14日
MLSの使用を認める政策変更で民事訴訟が”仮終結”
eRealty／「ビジネス形態の勝利宣言」を法廷に求める／反対訴訟は棄却しない

（１）Austinリアルターズ協会（ABoR）は、Austinリアルターズ協会およびオースティン中央テキサス不動産情報サービス（Austin/Central Texas Realty Information Service）対eRealty.Inc.の訴訟問題で、先般、当該法廷により指示された一時緊急差止命令（2000年3月21日付＝Austinリアルターズ協会がeRealty.comによるAustinリアルターズ協会のMLSデータ使用禁止を求めたのに対し、法廷はeRealty.comによるAustinリアルターズ協会のMLSデータ使用を認め、両者間で調停するように求めていた）に関し、James Nowlin連邦地方判事の撤回判決が出された事を歓迎する声明を発表した。
（２）これに関してeRealtyはこの両取下げ請求に反対し、すべての訴訟事件の解消予防をする事で勝訴を主張した。
これは、eRealtyが「オンラインブローカーという新しいビジネス形態の勝利宣言」を法廷対して求めたもの。eRealtyでは、全米リアルターズ協会（NAR）が公式に採択したインターネットディスプレイ政策（Internet Display Policy ＝IDP）は、利用可能者を規定する「公共性」などに問題があるとしている。
（３）James Nowlin連邦判事は2000年9月14日、Austinリアルターズ協会が求めた、eRealtyから提出されていた反対訴訟の取下げ請求に対しては、eRealtyからのさらなる闘争継続の意思を受けて、反対訴訟を棄却していない。

●Austinリアルターズ協会／これに関して、Austinリアルターズ協会のDavid Fosterプレジデントは、「今回の争点となっていた、MLSの使用とアクセスに関する政策変更を最近Austinリアルターズ協会が行った事が、民事訴訟を終結させ一時緊急差止命令を撤回するに至った」と述べている。

2000年9月14日
eRealty／Austin協会が提出した訴訟取下げ動議に反対する訴え
eRealtyは問題解明のためにさらに闘う！

（１）eRealtyは2000年9月14日、Austinリアルターズ協会が提出した訴訟取下げ動議に反対する訴えを起こし、その中で全米リアルターズ協会（NAR）の政策（「（public）公衆」を規定している）は、eRealtyが主張するWebサイト上での「（public）公共」には該当しない、と主張している。
（２）さらに加えて、その他の問題点を明らかにする必要があり、「それは、物件の住所はインターネット開示政策（IDP）の一部には該当しない事、あるいはAustinリアルターズ協会がMLSのフォーマットを改訂する事を条件に課金しているが、この費用は一体何のサービス費用かという点などが問題になる」としている。

●判事がeRealtyの訴訟を棄却しなかった理由／これに対して、eRealtyのオースティンのディレクター役員である、Chris Heagerty女史は「今回の訴訟事件に関する昨日（2000年9月14日）の展開に関して現在、我々は当社の弁護士と相談中である。
判事が、私たちの訴訟（訳者注：法廷がeRealtyを「公共（パブリック）」と見なし、eRealtyが裁判に勝訴したのである事をアピールしたもの。
Austinリアルターズ協会は、裁判の結果を待たずに、NARがIDP政策を公表した事で2000年3月13日の訴訟＝eRealtyがAustinリアルターズ協会のMLS規約に違反していたとするもの―を取り下げてしまった）を棄却しなかった理由は、その他の問題点をはっきりさせる必要があるからである」と述べている。
●「その一つとしては、果してeRealtyのWebサイトはこれを公共のWebサイトとみなすか、あるいは個人的なWebサイトとみなすかの問題である。
その他の問題点としても、果して全米リアルターズ協会（NAR）の規則が、そのリスティングを共有させない事は、自由競争の商業原理、つまり、独占禁止法に抵触しないのかという問題がある」と反論している。
●Heagerty女史は、「我々は弁護士と相談する事で、その意味合いについて詳細に知る事で、当社がこれまで続けているビジネス手法上で最大限に生かす事としたい。
その他の方法としては、誰かが仲裁役となり何等かの仲裁裁定を行う事であり、これは誰もが希望するところである。そもそもの初めから、我々はAustinリアルターズ協会と戦う意思は毛頭なかった」と述べている。
●Austinリアルターズ協会／Austinリアルターズ協会のFosterプレジデントは、eRealtyがこの件でさらに法廷に対して事を進める事で、「はっきり言って、eRealtyは同社が行っているビジネス形態を禁止する何等の規則上の問題がないばかりか、それどころか、Austinリアルターズ協会のメンバーはMLSデータを各自のWebサイト上で公表する事を認可する事となった」ことを法廷が宣言するように求めた事に驚いている。

全米リアルターズ協会（NAR）のインターネット開示政策（IDP）とは何か

全米リアルターズ協会（NAR）の理事会は2000年5月22日、NAR's Internet Display Policy（IDP）＝インターネット開示政策を承認し、以下のような声名文を発表した。

2000年5月22日
NAR's Internet Display Policy（IDP）Statement

全米リアルターズ協会（NAR）のインターネット開示政策（IDP）の声明文

　リアルターズ協会とリアルターズ協会が持つMLSは、（１）2002年1月１日までに、ただちにMLS参画者の選択肢として、（２）MLSが集約する公的なWebサイトに参加する事で、開示されるリスティング情報を通して得たデータを参画者の公的なWebサイトにアクセスできるようにするか、（３）あるいはMLSあるいは（もしそのようなサイトがあれば）一般のWebサイトにアクセスする事で得られるその様な情報のフレーミング構成するなりする事で、（４）各州の求める法律、基準に準拠する範囲内を条件として、（５）提示、あるいはダウンロードする事ができるようにする事――をここに奨励するものである。

　州の法律により、リスティング・ブローカーから書面による事前の同意書を提出する事を求めるものでない限り、リスティング・ブローカーが断定的にMLSに対してリスティング・ブローカーがその様な開示の許可を（集約的にあるいはリスティングごとに）拒否する事を通告しない限り、リスティング・ブローカーの同意を得たものとみなすものである。

　もし参画者が、参画者のリスティングを集約的に開示する事を拒否する場合は、その参画者は、その他の参画者のMLS集約データをダウンロードあるいはフレーミング構成する事は許されないものとする。